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2020.07

2020-2024年中国物流地产市场发展规模

  • 来源:本站
  • 发布者:行政文化部
  • 时间:2020-07-17
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1.1.1 物流行业运行状况

    2020年一季度,新冠肺炎疫情对宏观经济和物流运行影响较大,社会物流总需求负增长,社会物流总费用明显回落。2月底、3月份以来,随着疫情控制和多项应对措施持续推进,全国复工复产有所好转,物流需求降幅收窄,民生保障和消费领域需求保持增长,物流景气指数回升,物流运行呈现复苏势头。

一、物流运行总体回落,3月份有所改善,物流景气进一步回升

    2020年一季度,全国社会物流总额56.0万亿元,按可比价格计算,同比下降7.5%,与1-2月相比,降幅收窄4.3个百分点。物流市场规模降幅亦有所收窄,一季度物流业总收入为1.9万亿元,同比下降12.1%。

图表1  2019-2020年社会物流总额及增长情况

数据来源:中国物流与采购联合会


     2020年3月份,随着疫情防控成效不断显现,复工复产加快推进,物流需求降幅收窄,物流活跃度回升明显,整体呈现改善趋势,3月份中国物流业景气指数为51.5%,比上月大幅回升25.3个百分点。

二、需求结构继续调整,医疗健康和消费物流需求持续增长

     从结构看,需求结构持续调整,进口物流需求平稳增长,与民生相关的医药医疗、消费物流需求良好。

     农业生产和医药医疗等保障类需求保持稳定。疫情期间,各地加大对农资的生产、采购和调配,确保生产农资满足春耕需要,农产品物流总需求基本稳定,其中一季度种植业物流需求增长3.5%。同时,医疗防疫、生活必需品等需求较快增长,3月份医药行业物流需求同比增长10.4%,食品制造增长5.7%。

     生活消费物流需求趋于好转。2020年一季度,单位与居民物品物流总额由1-2月的下降2.2%转为增长1.0%。新型消费物流需求加快发展,互联网销售逆势增长,全国实物商品网上零售额同比增长5.9%,增速比1-2月份加快2.9个百分点,通过互联网销售的吃类和用类商品同比分别增长32.7%和10.0%。3月份,全国快递企业业务量同比增长23%。

     进口物流表现较好。随着工业生产和居民生活逐步恢复,市场潜力释放推动进口物流需求增长。2020年一季度,我国货物进口物流量增长5.0%,连续两月保持稳定增长。从品类看,一方面在肉类等进口增长带动下,消费品类进口增长13%。其中猪肉进口量增加1.7倍,牛肉进口量增加64.9%;另一方面,部分大宗原材料的进口保持增长,如进口铁矿砂2.6亿吨,增长1.3%,进口原油1.3亿吨,增长5%,进口煤9577.8万吨,增长28.4%。

     工业品物流需求有待恢复。受疫情影响,2020年一季度工业品物流总额同比下降8.4%,降幅比1-2月有所收窄。

三、社会物流成本同比下降

     多种因素作用下,2020年一季度社会物流总费用同比下降12%。究其原因,一方面是,疫情对实体经济特别是工业经济影响较大,物流业务量下降明显。另一方面,政府和相关企业积极作为,多部门出台措施形成合力,降低费用负担。高速公路免收通行费,降低运输成本,提高通行效率,政府定价的货物港务费和港口设施保安费收费标准分别降低20%,对铁路保价、集装箱延期使用、货车滞留等部分铁路货运杂费,实施阶段性减半核收,各地也对中小企业采取多渠道资金纾困措施。此外,现代供应链创新与应用在物流领域加快提速,也有助于社会物流费用的下降。

1.1.2 物流地产市场发展规模

     过去十年,伴随我国经济腾飞,国内物流业快速发展,物流仓储设施建设持续推进。据中国仓储协会统计,截止2018年,我国拥有物流园数量达到1638个,2015到2018年复合增长率达10.6%。截止2018年,全国营业性通用仓库面积达到10.6亿平米,同比增速2.1%。

图表2 2012-2019年全国营业性通用仓库面积


数据来源:中国仓储与配送协会

      虽然目前我国仓储建设面积总量很高,但是从人均水平来看,截止2018年我国人均物流地产空间仅为0.7平米/人,显著低于日本(4平米/人)和美国(3.7平米/人),而且我国电子商务发展水平相比日本、美国来说并不落后,所以对于物流仓储的需求也应与其相当,所以我国的仓储建设还是有很大的发展空间。

图表3 主要国家人均物流地产面积对比

数据来源:wind


1.1.3 物流地产市场布局机会

     2020年新冠肺炎疫情期间,大部分年轻人甚至有部分中老年人为了避免出门与人接触,都通过线上购物来完成蔬菜生鲜以及生活用品的采购,这使得物流行业成为了疫情来临后最为“忙碌”的行业之一。不过,对于物流地产而言,疫情的到来不仅意味着连接各方的责任,它也和其他行业一样,在一定程度上受到了来自疫情冲击的影响。

     虽然中国物流地产市场受到了来自疫情的一定影响,但相比酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型,物流地产显示出了极强的韧性和抗风险的能力。一方面,存量物流地产的租金整体依然表现出良好的稳定现金流态势,另一方面,虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏,但大部分新增租赁只是有所延迟,并未取消。不过在疫情影响下,短期内的市场不确定性会导致部分零售业,制造业及第三方物流的决策产生延迟,预计对部分新增项目以及预租项目的招租产生不利影响。

     同时,疫情的到来也从侧面体现出了高标库的优势,疫情后的升级需求有望得以加速。在需求方面,传统零售品牌全渠道将进一步打开,生鲜电商等新兴需求也将实现提速,这些无疑会利好市场的未来发展。同时,在新增供应方面,不同城市呈现不同的格局,这导致城市层面的供求关系存在一定分化,也导致了租金走势有所差异。不过,对于着眼长期的投资者而言,区域一体化或将带来更多城市机会。在投资方面,虽然宏观经济的不确定性继续增加,但租赁市场的韧性使得投资者对高标库市场依然保持乐观态度,更多的长线资金正在寻找不同进入方式,伺机进行布局。


(文章来源于中投投资咨询网)



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